Stuur het plan dat je op het punt staat goed te keuren. Negentig minuten later weet je wat er breekt voor de bewoner, wat dat de businesscase kost en wat je nog kunt veranderen. Eén A4 de dag erna. €1.500, vast.
De architect toetst de tekening. De kostendeskundige toetst het budget. De jurist toetst het contract. De bank toetst het rendement. Dan verhuizen duizend mensen en ontdekken ze wat niemand heeft gevraagd.
Wat later misgaat, is meestal vroeg te zien. Een plint die in jaar twee fietsenstalling is. Een woningmix die de lobby leegtrekt. Een beheercontract waarin niemand betaald wordt om erom te geven. Een communitybudget dat stopt in maand dertien. Niets daarvan is verborgen. Het staat alleen in een deel van het plan waar de vier toetsen niet voor betaald worden.
Aan dat deel heb ik twintig jaar besteed. Hotels, retail, wonen, steeds hetzelfde plan gelezen vanaf de kant van de bewoner. Een second opinion is die lezing, op jouw plan, vóór de handtekening.
Slaap die niet terugkomt. Een buurman die je nooit ontmoet. Een straat die om acht uur dood is. Het gebouw is vol en niemand blijft.
Mutatiegraad boven de aanname. Verhuur die vertraagt. Gemeenschappelijke ruimtes afgeschreven. Bij een exit yield van 5% is elke gemiste euro NOI ongeveer €20 exitwaarde.
Met dit besluit leef je tien jaar. Besteed er negentig minuten aan met iemand die de andere kant heeft meegemaakt
BELEVING IS NIET SOFT. BELEVING IS CAUSAAL.
Pro forma, programma, uitvraag, beheermodel, conceptdeck. Wat je op het punt staat goed te keuren, zoals het is. Twintig pagina's is ruim genoeg. Markeer waar je aan twijfelt.
Dag 0 · Na betalingOrganisatie, ruimte, gedrag, kapitaal. Wie beslist, wie betaalt, wie ermee leeft. Ik kom naar het gesprek met een standpunt, niet met vragen.
Twee uur · Vóór het gesprekVideo, of in Amsterdam. Jij neemt de mensen mee die beslissen. Ik vertel waar het plan breekt voor de mensen die er gaan wonen, wat dat met de businesscase doet en wat ik zou veranderen. Jij spreekt tegen. Daar is het voor.
Binnen tien werkdagen na boekingWat breekt. Wat het kost. Wat je verandert voordat je tekent. Op papier, binnen 24 uur, kort genoeg om door te sturen naar degene die tekent.
Volgende werkdagDrie plannen, gelezen vanaf de kant van de bewoner. Elke keer dezelfde methode: teken het gebouw, laat de bewoner erdoorheen lopen, markeer wat houdt en wat breekt. Reken dan het verschil uit.
Zes buren hielden een stadion van 1,45 miljard tegen. Marriott betaalde 355 miljoen dollar voor citizenM zonder één gebouw te kopen. De regel bestaat. Hij wordt alleen zelden gelezen voor het tekenen.
Een woonplan vóór de investeringscommissie. Een plintprogramma vóór de aanbesteding. Een beheer- of servicemodel vóór het contract. Een concept dat je mooi vindt maar nog niet kunt verdedigen. Een gebouw dat vol is en toch niet werkt, en je wilt weten waarom vóór het volgende.
Een volledige diagnose over een portefeuille: dat is XD, vier tot zes weken. Een memo om het dossier compleet te laten lijken. Een plan dat niet meer kan veranderen.
Ontwikkelaars, beleggers, family offices, operators, corporaties, gemeenten. Iedereen met een plan en een handtekening in het vooruitzicht.
Minder dan één dag van je advocaat. Die leest het contract. Dit leest de straat.
Mail het plan met "Second opinion" als onderwerp. Je krijgt dezelfde dag een betaallink en drie data.